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巡察，汉语词语，拼音：xúnchá，释义为巡行察访，巡视；吏役名。以下是小编整理的资产评估报告写作方法及【九篇】，欢迎阅读与收藏。

【篇1】资产评估报告写作方法及

本人接受AA县QQ有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日20xx年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：AA县QQ有限公司(以下简称“AA维佳新能源”)

住所：AA县招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：470264000005730

发照机关：AA县工商行政管理局

成立日期：20xx年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日20xx年11月30日，AA县QQ有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

AA县QQ有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化AA县QQ有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

本项目评估对象为20xx年11月30 日AA县QQ有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

(二)评估范围

根据《资产评估业务约定书》和AA县QQ有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为AA县QQ有限公司于20xx年11月30 日的全部资产和负债20xx资产评估报告案例20xx资产评估报告案例。

截止20xx年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;

(3)资产总计17,193,777.63元;

(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;

(5)负债合计7,565,368.60元;

(6)所有者权益合计9,628,4XX.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 20xx年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;

(三)遵循科学性原则

20xx资产评估报告案例资产评估师

。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;

(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;

(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;

(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;

(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

【篇2】资产评估报告写作方法及

基本内容

一、概述

二、评估报告书封面及目录

三、评估报告书摘要

四、资产评估报告书正文

五、备查文件

六、评估报告书

评估说明

一、撰写评估说明的基本要求

二、评估说明封面及目录

三、关于评估说明使用范围的声明

四、关于进行资产评估有关事项的说明

五、资产清查核实情况说明

六、评估依据的说明

七、各项资产及负债的评估技术说明

八、整体资产评估收益现值法评估验证说明

九、评估结论及其分析

资产评估

一、概述

二、资产评估明细表样表

资产评估报告范文(通用版)【2】

一、××有限公司概况

×××××有限公司(以下简称：××××，股票代码：000878)，系中外方于1995年共同投资设立的中外合资经营企业。

投资总额和注册资本均为8亿元人民币。

其中，中方占公司注册资本的37.36%，外方以现汇出资占公司注册资本的62.64%。

公司合营年限为50年。

主要从事啤酒的生产和销售、啤酒技术的开发与培训等。

××有限公司现有两个分厂和一个销售分公司。

第一分厂设计年生产啤酒产量6万吨，并拥有2条大瓶、1条小瓶、1条桶装和1条罐装啤酒包装生产线。

第二分厂设计年生产能力10万吨，主要工艺和设备由丹麦、德国引进，麦芽生产线及大瓶包装线为国外引进技术国内加工制造，主要啤酒生产设备除酿造设备外，有2条大瓶、1条小瓶、1条桶装和1条罐装啤酒包装生产线。

二分厂是非法人、非独立核算单位，是××有限公司的生产单位，通过“内部往来”的形式进行财务核算。

资产负债表上的所有者权益反映的是××有限公司的拨付资金。

销售分公司是××有限公司为开拓××地区市场、更好地销售公司产品，于4月设立的。

由于历史原因，一分厂没有建设污水处理设施，每年产生大约50~60万吨的工业废水，直接进入市政管网。

由于厂区建筑密度大，建设污水处理设施费用较高，历届领导在搬与留的问题上下不了决心。

19初，××市环保局连续下发通知，要求企业限期治理污水问题。

初，××市环保局下发停产治理通知，××有限公司董事会作出决议，一分厂永久性停产，研究搬迁方案。

因此，目前××有限公司只有二分厂在正常生产。

一分厂全部生产车间停产待搬。

二、评估目的

本次评估的目的是为满足A股份有限公司拟收购外方持有的××有限公司中部分股权的需要，对××有限公司的整体资产进行评估，确定被评估资产的公平市值，为A股份有限公司收购股权提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

A股份有限公司拟收购外方所持有的××有限公司部分股权，由此确定的评估范围

(6)《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院1994年1月1日起施行); (7)其他相关的法律、法规文件。

3.评估产权依据

(1)中外双方签订的合资经营的合同、章程;

(2)中华人民共和国对外贸易经济合作部颁发的“外商投资企业批准证书”; (3)××有限公司营业执照;

(4)××有限公司提供的房屋所有权属说明文件; (5)××市房屋土地管理局颁发的国有土地使用证;

(6)××市房屋土地管理局和××有限公司签订的“××市国有土地使用权出让合同”。

4.评估参考资料

(1)××有限公司近年来的资产负债表、利润表、成本构成表、技术经济指标等财务会计资料;

(2)企业年度经营和财务计划; (3)企业发展规划和技术改造计划;

(4)××有限公司对企业发展前途、市场前景预测、企业成本和管理等意见; (5)评估人员市场搜集的有关行业方面资料;

(6)中央、地方和行业有关政策、法律法规以及其他诸如合同、协议、文件等; (7)A股份有限公司关于×××注册商标许可使用权的处置意见; (8)××有限公司一分厂、二分厂总平面布置图;

(9)A股份有限公司收购××有限公司股权项目可行性研究报告; (10)有关会计师事务所的审计报告; (11)其他与评估有关的资料。

中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。

具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。

在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。

对企业净资产评估时，收益值取企业的净利润，即企业利润总额-所得税;折现率取预期的资本收益率。

(二)适用条件

运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：

1.被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。

2.被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。

(三)基本公式

收益现值法评估的计算公式为：

评估值=未来收益期内各期的收益现值之和，即公式式中：P——整体资产评估值;

Ft——未来第t年预期收益额;当收益期无限时，t为无穷大;但收益期有限

时，Ft值中包括期末资产剩余净额值; i——折现率;

t——收益计算年，取206月30日t=0; n——预期收益年限，为无限期。

四、(略)

五、评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立性、客观性、科学性、公正性、资产持续经营、替代性、公开市场的原则，以及其他一般公允的评估原则，对××有限公司的整体资产进行评估。

六、评估假设和依据

(一)评估假设

由于××有限公司一分厂存在环保问题，已处于永久性停产状态，需要搬迁后方能开展正常经营的实际，对A股份有限公司而言，拟收购的××有限公司股权价值在于收购后目标公司所能产生的收益。

因此，对××有限公司收益法评估时一分厂以“搬迁后持续经营”和“公开市场”作为假设前提，二分厂以“持续经营”和“公开市场”作为假设前提。

(二)评估依据

我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律、法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：

1.评估行为依据

(1)A股份有限公司收购××有限公司股权的相关法律文件; (2)A股份有限公司与评估机构签订的评估业务委托书。

2.评估法规依据

(1)国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》;

(2)国家国有资产管理局国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国家财政部财评字[]91号《关于印发的通知》;

(4)中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》;

(5)《中华人民共和国企业所得税暂行条例》(国务院1993年12月13日);

七、评估方法

由于本次评估的目的是为了确定外方在××有限公司中的股权价值，而股权价值的评估方法应以该股权未来的获利能力为基础，其价值是由××有限公司未来的盈利能力所决定的，因此，在本项目的评估中选用了收益现值法。

(一)方法简介

收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营

八、有关收益预测的基准和假设条件

(一)基准

对××有限公司的收益预测是根据公司以前年度实际的生产经营基础和潜力以及年上半年公司的经营业绩及各项经济指标，考虑一分厂搬迁后持续生产的假设前提，并遵循国家现行法律、法规和外商投资企业会计制度的有关规定，本着客观求实的

原则，采用适当的方法编制。

(二)预测的`假设条件

收益预测是整体资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在下列条件下：

1.一般假设

(1)针对评估基准日时资产的实际状况，假设一分厂“搬迁后持续经营”;二分厂之资产在2000年6月30日后不改变用途仍持续使用;

(2)假设××有限公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务; (3)除非另有说明，假设××有限公司完全遵守所有有关的法律和法规;

(4)假设××有限公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

2.特殊假设

(1)××有限公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化;

(2)假设公司在现有的运作方式和管理水平的基础上，将保持持续性经营，并在经营范围、方式上与现时方向保持一致;

(3)假设××有限公司被收购股权后，其资产使用效率得到有效发挥;

(4)有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化; (5)产成品社会需求将保持一定幅度增长;

(6)假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题(即坏账情况); (7)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

九、中国啤酒行业的分析与预测

近几年来，中国啤酒行业在产品结构、企业规模、技术水平、产品质量等方面发生了较大变化，预计在~期间，中国将成为世界第一啤酒生产大国。

(一)行业规模

1995~2000年间，中国的啤酒行业组织结构调整变化突出，在市场竞争中，部分企业停产、破产，一些有实力的大企业通过收购、兼并、控股发展成啤酒集团。

啤酒企业的市场竞争逐步增加，规模逐步扩大。

年产5万吨以上的啤酒企业已成为行业主体，1999年年产20万吨以上的生产企业19家，产量份额为35.34%;年产10万吨以上的企业42家，产量份额为52.95%;年产5万吨以上的企业103家，产量占全国的70%左右。

啤酒生产企业仍然主要分布在沿海地区，与人口密度基本相应，华东、华南地区的啤酒产量占全国的58%，山东是产量最大的省份。

进入90年代后期，市场达到适应性饱和，逐步呈现相对供过于求局面。

目前中国的啤酒生产能力达2 500万吨(不包括设备非常落后的企业)，超过需求20%左右。

啤酒是饮料酒中的主要出口酒种，但出口量占国内产量的比例很小，在国际啤酒贸易中所占份额微小。

啤酒生产执行国家标准GB4957-91，产品理化指标合格率基本能够保证，品种开发方面也有较大进展，浓度、色泽、包装、风味都有很多特点，瓶装酒仍占90%以上。

啤酒企业组织形式已呈多样化，股份制是大中企业改革方向，近五分之一的企业实行股份制，其中截至2000年上半年，已有6家啤酒行业上市公司。

外方独资、中外合资企业占企业总数的五分之一，国有企业占三分之一。

啤酒行业的中外合资企业一般规模较大，装备较先进，产品质量也较好。

合资企业的产量已占到三分之一，外国品牌的产品产量接近5%。

(二)行业存在的主要问题

1.市场竞争不够规范，出现低价倾销。

由于市场管理不完善，企业促销手段五花八门，各行其是，如：开盖抽奖、回扣、利润补贴等，使啤酒价格不断走低，不利于正规厂家的正常经营。

2.市场封锁、地方保护现象严重。

地方部门出面，限制外地品牌啤酒进入市场，有的通过免税、退税等方式支持当地企业，社会舆论的监督效果有限。

3.布局仍集中在沿海地区。

内陆地区，特别是西北地区，啤酒生产企业相对规模较小，设备和质量较差，设备正常运转率也较低。

4.中国人均啤酒消费量仍很低。

目前的人均消费量为15~16升，与世界平均消费量23升相比，仍有较大差距，随着中国人均收入的提高，市场仍有潜力。

5.企业技术、管理、规模都在较低水平。

中国啤酒企业的生产规模在百万吨以上的只有2家，大部分企业规模较小，发展能力差，产品的技术含量低。

高档品种中，80%

的市场被国外啤酒品牌占领。

资源消耗较高，单位水、电、标准煤耗的国内先进水平分别是国际先进水平的200%、123%、125%。

由于资金紧张，规模小，中国绝大多数啤酒生产企业科技投入较少，只有日常简单化验，没有技术研究中心。

(三)市场前景预测

目前世界啤酒总产量(总消费量)接近1.3亿吨，每年仅有很小量的增长。

增加较快的国家有巴西、墨西哥、越南、中国、南非等。

啤酒行业的国际化趋势有：出口量有扩大趋势;生产的技术装备水平和自动控制水平不断提高;生产操作人员减少，科研人员、营销人员增加;品种和包装日益多样化，开始使用塑料瓶包装，口味向淡爽味、饮料化发展。

中国的啤酒消费市场潜力较大。

但近期受经济发展阶段影响，增长不会太高。

据有关专业人士预测，2001~20，中国啤酒消费量每年增加50~100万吨。

2000年产量达2 140万吨，年可达2 500万吨，年平均增长3.2%，到预计产量可达3 200万吨。

中国啤酒总体质量水平会有一定提高，高档啤酒市场份额中，国内品牌在2005年将达到50%左右。

纯生啤酒是鼓励发展的品种，不同类型、不同风味、不同修饰技术的品种会大量出现。

啤酒生产企业的规模不断扩大，形成几个有明显优势的集团，分区域各自形成势力范围，产品互相渗透。

有关部门将鼓励走规模化、集团化和现代化(装备、技术、管理)道路，鼓励通过收购、控股、参股等方式进行企业间的联合。

2005年前，将形成5个100万吨以上生产能力的啤酒集团，30万吨以上生产能力的产量要达到全国产量的30%，10万吨以上生产能力企业的产量要达到全国的60%。

啤酒产品相对供大于求的形势仍将继续保持，产品价格偏低的局面需多年逐步调整才能扭转，企业效益呈两极分化，地方保护主义的影响也不能在短期内消除。

从技术发展方向来看，主要有：确保生产过程的无菌管理，降低啤酒溶解氧，提高风味稳定性，高浓稀释生产多品种。

产品的发展方向是：高档啤酒、淡啤酒、纯生啤酒。

(四)加入WTO及相关政策影响

啤酒行业是中国较早实行市场化管理和对外开放的行业之一，1992年后政府基本停止新建啤酒项目的立项审批，外资开始大量进入，目前中国年生产能力在10万吨以上的企业已经有一半左右与外方合资。

但占行业80%的仍是中小型企业，在加入世界贸易组织后，中国啤酒生产企业将面临调整。

1.主要影响表现在以下几个方面。

农产品关税下调，最低关税限额的农产品进口数量会大幅度增加，特别是主要为啤酒生产所用的大麦，进口数量和价格会有较大变化，对中国国内大麦和麦芽生产企业造成重大的冲击。

在至2005年的过渡期，麦芽生产企业面临调整。

随着啤酒进出口关税下调(估计最终结果在5%左右)，大量进口产品对中高档市场产生冲击，与此同时，中国的政府将逐步减少对外资企业的税收优惠政策，实行国民待遇。

合资啤酒生产企业，特别是其外方合作伙伴，将调整在中国市场的发展战略。

部分外资企业，特别是专业投资公司，将部分压缩投资规模甚至暂时退出中国市场;专业啤酒公司也将缩减在中国的生产基地转而走进口产品替代的策略。

啤酒销售市场进一步加剧。

中国加入WTO的一个重要条件是开放服务贸易，允许国外大型零售企业参与竞争。

可以预见，未来中国零售业将由厂家直销店、连锁超市逐步替代目前的小零售店。

外国啤酒企业将更有效地运用它们熟知的销售渠道和销售方式将产品迅速渗透到零售终端，中国的啤酒企业，特别是较大型的企业集团，也会逐步适应这种竞争环境，但需要一定的时间。

加入WTO为中国啤酒出口提供了机遇，中国大型啤酒企业在内在品质和包装上已与国外产品差距不大，缺乏的是产品知名度。

价格优势是中国企业的长项，政府有可能在允许的范围内，对出口产品实行政策优惠，扶持中国企业开拓国际市场。

1999年4月1日起强制实施新的B瓶标准，使原先回收玻璃瓶的生产企业每瓶生产成本增加0.3~0.5元，由于新标准缺乏有效的实施细则而使玻璃瓶质量未得到有效改善。

许多地方政府不严格执行新B瓶的使用期限，助长了小厂回收旧瓶的风气。

新的修改建议已由国家轻工局报送国家技术监督局，如果得到批准，根据惯例，仍需3~5年方可全面正式实施。

2.啤酒消费税的征收办法。

从就酝酿改从量计征改为从价计征，但迟迟未推行，从征税制度改革趋势看，从价计征是趋势，一旦实行，对中高档产品市场有较大影响。

(五)中国啤酒行业竞争态势

在中国的高档啤酒市场，外国品牌具有绝对的优势，其中，除了少量进口的原装啤酒外，绝大部分的高档啤酒是由外商在中国投资的企业在当地生产的。

而在中国生产的十多种外国品牌中，真正具有一定规模和知名度的品牌只有百威、生力、虎牌、嘉士伯、

贝克、富士达和朝日等七家。

由于上述七个品牌进入中国的时间、生产规摸和产量以及其股权结构和外商的投资背景的差异，其市场地位和在中国市场的发展策略也将有所不同。

百威虽然进入中国市场较晚，并一直面临着巨额的亏损压力，但作为全球最大的啤酒生产厂家，其在中国市场的长期目标一直是成为中国高档啤酒市场的主导企业之一。

与此目标相适应，百威在中国市场发动了强大的广告和促销攻势，同时对其在武汉的生产基地进行改扩建，并在寻找新的兼并对象，以便更快地扩张其生产能力。

根据一项对啤酒业内人士的调查，60%的人把百威列为最有影响的外国品牌。

由于百威品牌的知名度以及其强大的资金实力和全球化经营的经验，百威在同其他高档品牌的竞争中将处于有利的地位，并可能成为未来5~扩张最快的外国品牌。

生力是较早进入中国市场的品牌之一，也是高档品牌中生产能力和产量最大的品牌，其在高档啤酒市场的影响力仅次于百威。

但是，受东南亚金融危机的影响，以及其生产能力已具规模，其未来的市场扩张将放慢，其策略的重点将以稳定市场份额为主。

嘉士伯和贝克也是进入中国市场较早和知名度较高的外国品牌，但从其最近几年的发展来看，生产能力的扩张较为缓慢，其在未来一个时期将继续以稳定已有的市场份额为主，难以保持快速的增长势头。

朝日在进入中国市场的时间和其品牌的知名度方面都落后于其主要的竞争对手，其控股的数家啤酒企业都面临着内部管理不善和亏损等问题，但是，通过和伊藤忠的联合，资金实力不可低估，一旦在中国市场站稳脚跟，必然会不遗余力地扩张其市场份额，并有可能成为在中国市场扩张最快的外国品牌之一。

从市场最新的发展趋势看，除了朝日之外，其他的日资企业如三得利在中国市场的投资势头强劲，并将在未来一个时期对其他的外国品牌构成一定的压力，应当对此给予高度的关注。

在中档啤酒市场，品牌众多而分散，有影响力的全国性品牌只有中国的青岛和外国的蓝带这两个品牌，这两个品牌也是知名度最高和产量最大的两个品牌。

除了上述两个品牌外，部分外商企业在推出其高档品牌的同时，也推出了其中档品牌，但知名度、市场覆盖的广度和广告促销力度远不及同一公司出品的高档品牌。

同时，许多中国本地的啤酒企业也推出了自己的中档品牌，以占领当地的中档啤酒市场。

由于青岛和蓝带两个品牌完全以中档产品为主，因而它比高中档产品兼顾的公司更具有专业化优势。

在中档啤酒市场，青岛和蓝带将长久地保持其市场优势地位。

外国品牌的竞争优势主要是：国际化的品牌和高知名度;优良的产品质量和产品包装;雄厚的资金实力和良好的管理;先进的营销方式和销售网络;战略性发展眼光，而外国品牌面对的主要威胁是：啤酒市场的需求量的增长速度在缓慢下降，市场竞争进一步加剧;更多的国内企业推出自己的中高档品牌;外国品牌之间为争夺市场份额而展开的竞争日趋激烈;政府对中国当地企业的特殊保护和扶植，如投资支持和税收优惠将提高;当地品牌的竞争力;由从量税改为从价税将使高档啤酒的税负增加;工资成本和分销成本的上升;高质量的当地原材料供应的不足以及因此而长期依赖原材料的大量进口。

外国品牌选择的策略主要有：在扩大高档品牌的市场地位的同时，更快地扩张中档品牌的产量，从而使产品的总体产量达到基本的经济规模，减少企业的亏损和扩大盈利能力;在广告和促销策略的组合上，改变重促销、轻广告的做法。

相对地避开沿海和大城市这些热点地区，加强有潜力的其他地区市场的开发;更多地依靠本土的管理人员和技术人员，以便减少外派人员的巨额支出，同时缓和本土人员和外派人员之间的冲突。

通过划定各自的主要市场范围来避免相互之间可能出现的恶性竞争;联合行动抵制偷运啤酒的威胁。

由于不同地域的人们经济收入水平、消费习惯和人口分布上的差异，中国啤酒市场呈现出高度的地域性差异和消费结构的多元化特点，决定了啤酒生产厂家在地域上的高度分散性。

高档啤酒生产厂家主要集中于中国的南部和东部地区，受市场容量的限制，高档品牌之间的竞争实际上是全国范围的竞争。

随着时间的推移，部分高档品牌会通过加强某些特定区域市场的地位而划分各自的势力范围。

由于进入成本的上升和啤酒行业吸引力的下降，新投资者进入啤酒行业的机会在逐渐的减少，并将面临如下的重大障碍：生产规模的普遍提高;生产能力过剩和竞争日趋激烈行业的获利能力下降;现有企业的经验优势。

未来5~10年啤酒价格的走势将是价格总体水平的小幅上升，出现价格下降和大幅上升的可能性很小。

虽然市场竞争日趋激烈和市场需求相对不足会抑制啤酒价格的上升，但生产和分销成本的持续上升和市场价格的刚性会抵消上述不利因素的影响，使啤酒的市场价格以温和的方式缓慢攀升。

十、企业经营状况及风险分析

(一)企业经营状况分析

1.企业获利能力和水平分析。

企业1995~1999年的平均净资产收益率为-5.85%，说明该企业的到目前为止还无获利能力。

并且，成本费用利润率也为负数。

故我们认为

该企业的获利能力存在严重问题，成本费用偏高，特别是销售费用和管理费用太高，严重影响了企业的利润。

2.企业偿债能力分析。

企业1995~1999年的平均资产负债率为30.6%，平均流动比率为0.822，平均速动比率为0.467。

说明企业的资产结构较稳健，长期偿债能力较强。

企业的流动比率和速动比率均偏低，短期偿债能力较弱，且呈逐年下降趋势，所以由于历年的亏损使企业即将面临流动性资金危机。

故我们认为××有限公司的长期偿债能力较强，短期偿债能力较弱。

3.企业营运能力分析。

企业1995~1999年的平均存货周转率为1.81，平均应收账款周转率为1.18。

这两项指标均较低，说明企业的产品销售情况较差，应收账款不能及时收回。

说明该企业的资金流转速度较慢，资金的运用效率较低，从而使企业的营运能力较弱。

(二)企业经营风险分析 1.优势分析

(1)公司产品系国内知名品牌，历史悠久，曾经名列啤酒行业前茅，即使近几年经营不善，业绩滑坡，但在消费者心目中仍有很好的美誉度和知名度，只要搞好生产经营管理、加强市场营销，具有一定的市场基础，有很大的发展潜力。

(2)具有地理优势。

是中国最具啤酒消费能力和消费潜力的地区之一，为公司有美好发展提供了广阔的市场空间。

(3)A股份有限公司具有国际知名品牌产品，有近百年发展历史，拥有先进的啤酒酿造工艺及成功的管理模式。

A股份有限公司收购股权后，可以利用其成熟的酿造工艺，重新包装××有限公司，并适时生产A公司产品。

2.劣势分析

企业经营管理方式滞后，近年来连续亏损，市场份额下降;相反竞争对手愈来愈多，愈来愈强，企业只有下相当大的功夫才能改变目前不利局面。

由于连年亏损，造成企业人才流失，目前急需精明强干的生产销售人员，以加强产品质量的稳定性和市场营销网络，扩大市场销售份额。

一分厂停产，需搬迁再经营，不仅会分散企业的资金、人员精力，而且在一段时间内影响企业的生产规模，不利于企业正常生产经营。

收益现值法下，××有限公司的预期收益将按照折现率折现为2000年6月30日的净现值。

为此，需要确定以下三个主要因素：折现年限(即每年净收益可以维持的期间)、每年的净利润及合理的折现率。

十一、收益现值法计算及分析过程

我们认为目前我国的宏观经济形势比较好，国民经济稳步增长，内需和出口均呈增长态势。

同样中国啤酒工业在平稳中继续向前发展，1999年产量首次破2 000万吨。

根据调查统计，过去几年中中国啤酒市场年增长速度平均在20%以上，并且在未来5年仍将以5%~7%速度递增。

我们认为，A股份有限公司收购后，××有限公司凭借良好的品牌优势及加强企业内部管理和市场营销策略，在目前相对较低销售量基础上，未来5年的增长速度将高于市场平均增长速度。

理由如下：①××有限公司产品在当地有着良好的知名度和美誉度，市场潜力巨大;②××有限公司目前的生产规模是年产量20万吨，而目前的年销售量还不到10万吨，所以在市场打开以后，不用再追加太多投资即可迅速提高产量。

③在企业完成资产重组，新股东——A股份公司会利用自己的品牌优势和营销网络来帮助××有限公司拓展市场。

十二、评估结果

在所列明的各项假设前提条件下，依据上述评估方法和程序所得出的××有限公司于评估基准日的整体净资产价值为15 013万元。

十三、评估结果限制条件说明

1.××有限公司管理层和其他人员提供的全部或部分资料是本评估结果编制的基础，其对这些资料的真实性和可靠性负责。

【篇3】资产评估报告写作方法及

一、绪言

湖南华兆园林管理有限公司，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，因资产占有方融资项目的需要，对其所有的苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对评估的资产实施查验、市场调查与询证，对其资产在 年 月 日所表现的价值作出了公允反映，并以此价值作为该公司(个人)融资的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、评估方及资产占有方

甲方(评估方)：

乙方(资产占有方)：

资产占有方概况：

法人代表： 联系方式：

苗木资产所在地：

主要苗木种类：

三、评估目的

本次评估目的是对乙方的苗木资产进行评估，为该公司(个人)依法进行融资提供价值参考依据。

四、评估对象及范围

纳入本次资产评估范围的评估对象是乙方因融资所抵押的苗木资产。

五、评估价值类型及定义

参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：抵押贷款价值。

抵押贷款价值的内涵：是指评估对象根据有关林权资产管理等相关法律、法规关于苗木资产的具体规定和要求所具有的价值估计数额。

六、评估基准日

本项目资产评估基准日为 年 月 日。

七、评估原则

我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：

(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;

(二)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值; (三)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值; (四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。

八、评估依据

1、资产占有方出具的评估资产清单;

2、专业资产评估公司所出具的资产评估报告;

3、公司农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见; 4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。

九、评估方法

对苗木资产抵押价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《市森林资源保护管理条例》、，结合所估苗木的生长发育状况后，按如下规定公式进行：

P = 各苗木按品种、规格×单价×株数

十、评估过程

(一)接受委托及准备阶段

(二)资产核查阶段

(三)评定估算及报告提交阶段

十一、评估假设和限定条件

在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：

1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。

2、对本次纳入评估范围内的苗木资产不存在权属争议。

十二、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在年 月 日所表现的补偿价值反映如下：

资产评估结果： 万元 (详见评估明细表)

十三、特别事项说明

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的估值意见，而不对其他用途负责。

2、遵守相关法律、法规、评估准则，对委托方提供的资料进行核查，执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序，并最终出具委估资产在特定评估目的下在评估基准日的专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

十四、评估报告使用限制说明

1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的抵押价值，我们没有考虑将来可能发生的其他交易对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是补贴政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。

2、本评估结果是在基准日被评估资产抵押价值的客观反映，湖南华兆园林管理有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。

3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，超过一年，需重新进行资产评估。

4、除甲方乙方之外，未经本公司同意，不得向任何其他的单位和个人提供，任何机构不得或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。

十五、评估报告的提出日期

本评估报告提出日期 年 月 日。谨此报告!

甲方法人代表签字： 乙方法人代表签字：

甲方(公章) 乙方(公章)

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

苗木资产评估结果汇总表

评估基准日： 年月日

资产占有方： 金额单位： 人民币 万元

【篇4】资产评估报告写作方法及

在市场中，客户相伴生产者和供应商而生。在作为生产者和供应商的企业被转让时，相应的客户资源也将跟随转移。如何评估客户资源的价值，企业转让中的交易双方对此都十分关注：本文拟就此阐述个人的一些见解。

一、客户的概念

客户，是对企业产品或劳务购买者的泛指。对于一个需要经营的企业来说，客户的作用是至关重要的。我们知道，投资建立企业，其目的就是通过生产和销售产品(或劳务)，从客户那里获取投资的回报。俗话说，客户就是“上帝”。如果没有客户，那么企业的产品或劳务就不能形成货币回笼，企业无法经营。为此，每个企业都十分重视客户工作。有些企业特意设立公关部专门负责开发和维系客户。为使企业拥有尽可能多的、稳定的客户，企业一方面要有适销对路的产品和良好的服务，另一方面还要有开发新客户和维持老客户的措施。

二、客户的种类

用不同的分类方法可以将客户划分为不同的类别。

1、以购买产品的物质形态划分，可分为购买有形产品的客户和购买劳务(或)的客户。

如汽车、电视机的消费者是购买有形产品的客户;电话用户是购买电信公司服务的客户，病人是购买医院服务的客户，储户是购买银行服务的客户等。

2、以与客户保持购买关系的时间划分，可分为新客户和老客户。

首次或新近购买企业产品或劳务的客户，属于新客户;老客户，是指与企业保持时间较长的产品或劳务买卖关系的客户。如储户愿意长期到某个储蓄所存款;消费者在购买了某企业生产或销售的计算机后，还愿意购买这个企业生产或销售的其他电子产品;愿意长期在某一理发店理发等，这类客户就是老客户。

3、按购买者与消费的关系划分，可分为直接客户和转销客户。

直接客户指的是直接使用产品或直接接受服务的客户，或者说是最终消费者。如购买本人使用的汽车的消费者，则属于汽车的直接客户。转销类客户指的是中间商，如零售店、分销商和批发商等。当然，对于企业来说，零售店、分销商和批发商都是直接的购买者，不过这种客户关系会受到企业产品(或劳务)最终的使用者——上述直接客户意愿的影响。

4、按客户签署合同的时态划分，可以分为过去时客户、现在进行时客户、将来时客户。

过去时客户是指买方以前曾经与本企业有过买卖关系;现在进行时客户指的是目前已与企业签定了商品(或劳务)购销合同，而且合同尚在履行之中。这类客户当期就可以给企业带来收益。将来时客户指的是以后有可能购买本企业商品(或劳务)，而目前尚未与本企业签定合同的客户。这类客户在未来的一定时期内可能给企业带来收益。

三、客户资源资产的性质

客户资源是企业必不可少的无形资产。之所以称之为无形资产，是因为它可以给企业带来现金流入，使企业经济效益得以实现，而其又是非实物形态的资产。客户资源无形资产的构成，应具备以下的条件：

1、具备事实上购买企业产品(劳务)的关系;

2、存在与上述关系有关的、该资源持有者可使用的相关资料和数据。

具体地讲，首先要有客户历年购买本企业产品(劳务)记录，而且这些客户应无赊欠货款的不良记录。其二是要有企业和客户存在的个人关系资料。即企业知道客户是谁、客户也知道作为卖方的企业是谁;与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话、E-mail等)，同样，卖方有与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话号码、Email等)。通常，这些记录和资料不仅是一份简单的名单，它们还应包括以下一些内容：

(1)历次购买本企业产品(或劳务)的时间、数量、金额。

(2)货款支付方式。

(3)当前尚欠货款情况等。

评估人员可以借助这些相关资料和数据对客户资源无形资产进行仔细的分析。客户资源无形资产是与商誉不相同的资产。商誉就是企业整体的商业信誉，它不可能脱离企业而独立存在。而客户资源无形资产是具体化的现时和潜在未来的产品(或劳务)的购买者，是可确指的无形资产。

因此，客户资源无形资产可以和整体企业一起出售，也可以单独出售。目前，国内企业整体转让时往往忽略了客户资源无形资产价值。事实上，一般正常经营的企业都应该有一定的客户资源。

四、客户资源无形资产价值的评估方法

客户资源无形资产价值的评估方法，基本有三种：成本法，收益法和市场法。三种评估方法的具体做法如下：

1、成本法

成本法就是以发展和保持目标客户关系所有的费用来估算客户资源无形资产的价值。一般估算的费用包括如下几种：

(1)发展客户的费用。这种费用通常有客户走访、广告、招揽、通讯联络或其他发展客户的方式所需要的花费。为发展一个客户，可能进行了若干次的招揽和沟通活动，这些活动所有的花费都应计入客户资源的成本。而有时花费了很多费用却未招来客户，此时，这些花费也应该摊入现有客户资源的成本。

(2)维持现有客户关系的成本。这些成本包括现有客户在第一次成为客户之后发生的走访、应酬、广告等全部成本支出。还应包括为留住现有客户而支付的促销、折扣、或其他让利的开销。

(3)建立客户档案和记录的成本。这种成本包括在与每个客户保持关系期间，与建立客户销售记录、信用记录、应收款和付款等有关的记录和管理的成本。

(4)机会成本。这一成本是指建立(或再次建立)当前客户关系期间损失的收益。如果可以确定并可以量化上述所有成本，就可以采用成本法来评估客户资源无形资产的价值。不过，实际应用时存在很多困难，一般企业都不会记录这些成本资料的。因此，在客户资源无形资产评估中，很少采用成本法。

2、市场法

此种方法是需要找出与被评估客户资源无形资产相类似的近期交易案例，至少应有三个可比的案例。通过分析比较被评估对象与可比案例的相关因素，如交易的时间、客户的保持时间、客户的购买量、付款方式等方面的差异，进行打分量化成调整系数，对可比案例的价格进行调整修正，求出被评估客户资源无形资产价值。

但是，寻找可比交易案例是十分困难的。有时能寻到此类客户资产的交易信息，但要寻找这些交易的可靠数据，如交易价款及财务或经营方面的可靠信息资料，往往是相当困难的，由此也就限制了市场法的应用。

3、收益法

收益法是评估客户资源无形资产价值最常用的方法。其基本思路是客户资源资产在预期剩余年限内可给企业带来的收益现值。可以按单独客户进行评估，然后汇总求和;也可以对成组客户群进行整体评估。

(1)其计算步骤一般如下;

前三年来自客户的销售收入

预测寿命期内各年的来自客户的销售收入

减：销售成本

减：营业税金及附加

减：营业费用

减：管理费用

减：所得税

加：与客户资源价值相关的摊销费用

等于：来自客户的净现金流量

乘：折现系数

等于：与客户资源相关的净现金流量的现值

乘：客户资源对此评估价值的贡献率

等于：客户资源的无形资产价值

(2)客户资源的剩余年限和来自客户资源无形资产的贡献率

①客户资源的剩余年限主要根据客户及本企业关系维持情况的历史资料来进行估计。有的行业的客户资源无形资产的剩余年限，可以利用历史统计资料，绘出剩余年限曲线。例如在健身行业，可以利用所收集的客户流的各种信息资料：如各年龄段顾客与本企业保持关系的起始时间、退出时间等参数，再将每组数据标注在数学坐标系上，对这些坐标点进行修正，生成关系的时间曲线，从而得出平均保持年限。再如，对于需求矿山机械的客户，应该考虑该客户历史上对该机械产品的购买数量、该种机械设备的更新年限以及其矿藏尚可开采年限等因素，然后来确定此客户资源的剩余年限。

由于客户类型、卖方产品(或劳务)都不一样，因此，要视具体客户的有关因素，在分析客户生存期限的基础上，来推测客户资源的剩余年限。

②客户资源能给企业带来收益，但是，企业获得的收益并不都是由客户资源带来的，企业的收益是企业各种因素有机组合和综合作用的结果。它包括资本、技术、管理人力等多方面的因素，而客户资源无形资产是属于管理范畴的无形资产。要确定客户资源无形资产在企业客户收益中所占的比重，从而才能分离出来自客户资源无形资产的价值。具体做法一般可采用超额法和专家打分法。

超额法是将该企业客户数量与同规模企业平均占有客户数量相比较，根据超过平均占有客户数量的百分比酌量考虑客户资源无形资产的贡献率。

专家打分法，召集熟悉同类产品(或劳务)市场情况的专业人士进行座谈打分的方法来确定客户资源无形资产的贡献率。

【篇5】资产评估报告写作方法及

资产评估报告范例

第一章 总则

第一条 为规范注册资产评估师编制和出具企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据国有资产评估管理有关规定和《资产评估准则--评估报告》，制定本指南。

第二条 注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守本指南。

金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。

第三条 本指南所指企业国有资产评估报告(以下简称评估报告)，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。

第四条 注册资产评估师应当清晰、准确陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。

第五条 评估报告提供的信息，应当使企业国有资产监督管理机构和相关机构能够全面了解评估情况，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

第六条 评估报告内容应当完整，符合本指南的要求。

第二章 标题、文号、声明和摘要

第七条 评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式。

评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。

第八条 注册资产评估师应当声明遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。

评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。

第九条 注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。

评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。

评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文：“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”

评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。

第三章 正文

第十条 评估报告正文应当包括：

(一)绪言;

(二)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况;

(三)评估目的;

(四)评估对象和评估范围;

(五)价值类型及其定义;

(六)评估基准日;

(七)评估依据;

(八)评估方法;

(九)特别事项说明;

(十)评估假设;

(十一)评估结论;

(十二)评估程序实施过程和情况;

(十三)评估报告使用限制说明;

(十四)评估报告日;

(十五)签字盖章。

第十一条 绪言一般采用包含下列内容的表述格式：

“×××(委托方全称)：

×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”

第十二条 评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。

(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。

(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：

1.名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司产权和经营管理结构、历史情况等;

2.近三年资产、财务、经营状况;

3.委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。

(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。

(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。

(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。

(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。

第十三条 评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。

第十四条 评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。

企业价值评估中，应当说明下列内容：

(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计;

(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合(如房地产开发企业中存货、工业企业的生产线及厂房等)的法律权属状况、经济状况和物理状况;

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等;

(四)企业申报的表外资产的类型、数量;

(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。

单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。

第十五条 评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。

【篇6】资产评估报告写作方法及

X有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于 （地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。

一、基本情况

贵公司于一九九四年十月二十四日经 行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。

贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：

合同：

二、用途

租金情况：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元

计算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租 元。

1、交通设施

贵公司所租地段毗邻国道G107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交

通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。

2、周边设施配套

贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。

3、周边租金

贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。

三、结论：

经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。

四、其他事项

本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。

法定代表或授权人：

经办注册资产评估师：

【篇7】资产评估报告写作方法及

资产评估报告书的效力

资产评估报告书有以下几方面的效力：

1)对委托评估的资产提供价值意见。

2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。

3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。

因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。

国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。

资产评估报告书的重要性

企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。企业价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。

我国现阶段会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业通过账面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。无形资产涵盖了技术、管理、企业、人才等，像曾经只是家庭作坊的泰山体育产业集团200多种产品入选北京奥运会，成为奥运史是最大的供应商；浙江罗蒙集团以商标权质押，成功贷款7.8亿元。这些都不是能够在会计信息上很好的反应的企业价值。我们知道，人力资本是今后企业发展的关键，企业价值评估帮助企业对这些现阶段会计信息无法反应的信息予以关注，并进行正确的处理，提高企业价值的准确性。企业从财务方面研究人力资本问题，能为企业财务管理管理实践提供全面指导。

重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。

【篇8】资产评估报告写作方法及

副标题: 评估公司的评估报告编号

绪言: 主要描述受托方以及评估原则、评估目的、及评估基准日的相关描述.

一、委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者)

主要包括: 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准

⑴机构代码或注册证号

⑵机构名称 地址(住所)

⑶法定代表人

⑷注册资金

⑸机构类型(经济性质)

⑹经营方式及经营范围

⑺注册证号以及登记有效期

二、评估目的

委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途

三、评估范围与对象

主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.

四、评估基准日(通常描述如下)

评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的.

注: 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

五、评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍)

A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则

六、评估依据

主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如：

1、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;

2、国资办发23号文件关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;

3、财政部财评字[]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

4、《**市建筑工程造价信息标准计价》第1期;

5、《建筑附属工程造价速算手册》;

6、

七、评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时)

【篇9】资产评估报告写作方法及

ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》;

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;

3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;

5、W市政府制定的基准地价资料;

6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;

7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;

9、工程造价信息及房价信息;

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

九、特别事项说明

1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的"抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

十、评估报告评估基准日期后的重大事项

评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。

十一、评估报告的法律效力

1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。

4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。

6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。

十二、评估结论

列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。

十三、评估报告提出日期

本报告提出日期为2004年7月21日

十四、附件

1、房屋建筑物评估明细表

2、土地使用权评估明细表

3、资产评估委托方承诺函(复印件)

4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号”

5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”

6、资产占有方营业执照(复印件)

7、评估机构营业执照(复印件)

8、评估机构资格证(复印件)

9、注册评估师资格证(复印件)

注册资产评估师：XX

注册资产评估师：XX

ZX评估有限责任公司

二OO四年七月二十一日

评估说明及结论分析

一、评估说明

(一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估

1、委估物简介

该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。

2、基准地价修正系数法

公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数

(1)基准地价：依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。

(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。

(3)个别因素修正系数

个别因素	标准值	因素状况	评分
面积	1	较大	1.3
形状	1	多边形	0.9
地势	1	平坦	1.2
地质	1	一般	0.8
一般	1	合适	1
临街深度	1	宽	1
进深度	1	一般	1
合计	7		7.2

个别因素修正系数=7.2÷7=1.03

(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。

(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。

(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

3、重置成本法

公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金

(1)土地取得费：

A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。

B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。

C.土地管理费：依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。

土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩

D.耕地占用税：依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。

E.新菜地开发基金：依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。

F.不可预见费：依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。

不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩

G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡

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